안녕하세요
경제적 자유를 향해 달려가는 경자 씨입니다.
오늘은 전월세 보증보험에 대해서 제 가입 경험을 공유해보고자 합니다.
아무쪼록 여러분들의 고민에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
먼저 저는 부동산 전문가가 아니므로 거의 생각과 경험을 참조만 해주시기를 꼭 당부드립니다.
모든 전세 세입자분들께서는 전세 사기를 당하지는 않을까 노심초사 걱정이 많으실 텐데요.
(최근 집값 하락으로 역전세 발생 우려로 더더욱 걱정이 됩니다...)
저 또한 전세 세입자로서 마찬가지 고민이 있었습니다.
그럼, 전세금 지키는 방법은!?
여러 방면으로 알아보니, 크게 세 가지 방법이 있더라고요.
1. 전입신고+확정일자
→ 대항력을 바탕으로 법률상 힘을 가짐.
가장 저렴하다.(수수료 몇 백 원)
2. 전세권 설정
→ 등기부등본(등기사항 전부증명서)에
자신이 전세 세입자라는 사실을 표기함
3. 전세보증보험
→ 주택도시 보증 공사 또는 SGI서울보증을
통한 전세금 보증 보험 가입
세 가지 방법 중 어떤 게 가장 좋을까?
여기서 고민이 시작됩니다.
누구는 1번 전입신고+확정일자로 충분하다.
또 누구는 추가로 전세권 설정까지 해야 한다 등
여러 말들이 많습니다.
제 의견으로는 1번 전입신고+확정일자는 기본으로
최소한의 안전장치다! 생각하고 꼭 해주시고,
추가로 2번 전세권 설정 또는 3번 전세보증보험 중
하나를 더하시는 게 좋을 듯합니다.
그럼 여기서 전세권 설정이냐, 전세보증보험이냐
선택을 하셔야겠죠!
각 장단점을 알아보겠습니다.
전세권 설정의 장단점
단점 1. 번거롭고 비용이 많이 든다.
전세권 설정의 경우 법무사를 통해 설정하고,
이후 퇴거 시 해지까지 세입자가 직접 해야 합니다.
두 번의 절차가 있는 것이고 모두 비용이 발생합니다.
전세보증보험보다 비싼 비용이 듭니다.
(대충 견적을 받았을 때, 3억 원 기준으로 약 150만 원
가량 이야기하셨습니다_실제 법무사 사무소 통화)
단점 2. 집주인의 협조가 필요하다.
전세권 설정을 하기 위해서는 집주인 측의
서류 등 협조가 있어야 가능합니다.
이를 거부하는 집주인도 있어서 계약 시에
협조한다는 문구를 명확히 작성하는 것이 좋습니다.
장점 1. 장기간 거주 시 저렴
전세권 설정은 법무사를 통해 해지하지 전까지는
계속 유효합니다. 전세보증보험 같은 경우,
자동차 보험처럼 보장되는 기간이 있죠(기본 2년)
따라서 장기간 거주할 계획이시라면 전세권 설정을
고려해보시는 것도 좋습니다.
장점 2. 실제 거주 여부에 관계없이 효력 발생
전세권 설정은 실제 거주하는지, 전입신고가 됐는지에
상관없이 등기부등본에 표기해버리므로 그 효력을 가집니다.
따라서, 실거주를 하지 않거나 전입신고가 안될 경우
강력한 장점이 됩니다. (이 경우 전입신고+확정일자도
못하기 때문에 꼭 전세권 설정하셔야 합니다.)
전세보증보험의 장단점
단점 1. 보증 기간이 있다.
보증기간은 보통 2년이며, 2년 후에는 재가입을
해야 합니다. 즉 4년을 살게 되면 보험료가 두 번
나가게 되는 거죠. 그래서 전세권 설정보다
비싸질 수 있습니다.
쉽게 보면 차량 보험과 같다고 보시면 됩니다.
1년 가입해서 1년 보증해주는 것과 같이
기간 개념이 있습니다.
장점 1. 전세사기 시 복잡한 절차 없이 보상 가능하다.
간단히 말하자면 보험사에서 나에게(세입자에게)
돈을 주는 겁니다.
계약기간이 끝나고, 임대인에게 한 달 이내 보증금을
받지 못한 경우 보증금 반환 사고가 있는 것으로 보고,
반환 절차에 들어갑니다. 전입신고+확정일자로
전세금을 지킬 수 있다지만, 법적 공방이 길어지죠.
그동안의 스트레스는 어떡할까요...
전세보증보험은 서류 접수하면 우선
주택도시 보증 공사가 세입자에게 돈을 주고,
집주인과의 법적 공방은 주택도시 보증 공사가
하는 것입니다.
장점 2. 집주인의 동의 없이 가입 가능하다.
집주인과의 관계가 좋으면 참 좋겠지만요...
껄끄러운 게 사실이죠.
구구절절 매달리는 게 기분도 나쁘고요.
전세 보증보험은 집주인 동의 없이
가입이 가능하니까, 그 점도 참 마음에 들었습니다.
#여기서 잠깐!
전세보증보험은 기간의 개념이 있는데,
비용은 어떻게 산출될까요?
우선 가입기간은 계약기간의 2분의 1이
지나기 전까지 가입이 가능합니다.
그리고 결론은, 2년 시작점에 가입하나,
몇 개월이 지나고 가입하나 비용은 같습니다.
전체 전세기간 동안, 보증금을 보장해주기
때문에 같습니다.
저는 기간에 따라 보증을 하는 거면
최대한 늦게 가입해서 가입 기간을 줄여
비용을 아낄 수 있지 않을까? 생각했는데,
그것은 아니었네요.
계약일로부터 만기까지를 전체 비용으로
산출합니다.
그리고 계약 연장을 통해 추가로 거주하게 된
경우에는 다시 보증보험을 연장해주셔야 합니다.
예시)
22년 1월 1일~ 23년 12월 31일 2년 전세 계약일 경우
계약기간 2분의 1이 지나기 전 22년 말까지 가입하셔야 하고,
22년 1월 1일~23년 12월 31일 2년간의 보증료를 납부하시게 됩니다.
계약 만료 전 2년을 더 연장하셨다면, 보증보험도 역시 연장해주셔야 합니다.
그래서 전세보증보험 비용은?
최근에 코로나로 인해서 보증료 할인을 하고 있는데요,
작년까지는 무료 80%(제 기억으로,,,) 할인을 해주었는데,
제가 가입한 4월에는 크게 떨어져서 20% 할인받았습니다.
할인 폭은 가입 시점마다 달라질 수 있으니 꼭 확인해보세요.
저는 전세금이 3억이고 계약기간 2년으로 약 53만 원 납부했습니다.
전세보증보험 가입방법은? feat 신축 아파트
이 글을 쓰게 된 이유가 여기서 나옵니다.
제가 엄청 힘들었거든요.
아 우선, 완공된 지 시간이 좀 지난 아파트의 경우는
문제없이 아주 간단하게 온라인 가입이 됩니다.
네이버에 주택도시 보증 공사 전세보증보험 검색하시고
절차대로 진행하시면 대면 없이 그대로 가입이 됩니다.
또, 온라인은 추가 할인이 있어서 추천드립니다.
저는 신축 아파트에 바로 전세 들어온 케이스인데요.
이 경우 온라인 가입이 불가합니다.
아파트 선택란에서 신축이라 등재가 안됩니다.
계약기간 2분의 1까지 몇 달이고 인터넷 가입을
시도했는데, 신축 아파트는 리스트에 뜨지 않더라고요.
아파트 가액 평가가 되지 않아서 그런데요.
이때는 현장 방문 가입을 적극 추천드립니다.
우리은행, 국민은행 등 시중 은행에서도
가입이 가능하다고 하지만, 그분들은
위탁 가입이기 때문에 신축 같은 특이 케이스나,
할인항목도 잘 모릅니다.
대부분 온라인으로 하기 때문에 업무상 내용을
잘 모르시는 것 같더라고요.(실제 방문했으나 실패 ㅠ)
정말 정말 고민하지 마시고, 하루 연차 내셔서
서류 준비하시고 현장 방문하세요!
제가 통화 연결로 이 문제를 해결하려고
전화를 진짜 5시간은 했을 겁니다.
하늘의 별따기이고, 통화 연결 자체가 안됩니다.
(근데 현장은 썰렁~하더라고요...? 개선 시급!!)
* 참고로 현장방문 시 누락 서류들은
메일 등으로 추가 제출 가능하니까
너무 걱정하지 마세요.
이상 우리의 소중한 전세금 지키는 방법을 알아보았습니다.
항상 파이팅입니다!
요약
1. 전입신고+확정일자와 함께 전세보증보험을 가입했다.
2. 신축이라서 온라인 비대면 가입 불가했음
3. 현장 방문해서 속 시원하게 해결함
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